选择优质物业，规避置业风险
　　——广东省房协副会长、广东三正集团副总裁兼三正地产总经理刘光金接受深圳卫视专访
　　４月１９日，省房协副会长、广东省三正集团副总裁兼三正地产总经理刘光金应邀接受了深圳卫视的人物专访。在专访中，刘总就深莞两地楼市的发展现状及趋势、三正地产如何领跑深莞半小时生活圈的思考和实践、政策调控背景下投资置业的风险控制等详尽阐述了自己的观点。此次访谈已在深圳卫视《第一地产》栏目中分作两集播出，获得了业界人士的广泛好评。本刊将访谈内容刊发于此，希求引起大家对深莞半小时生活圈的广泛关注，也通过专访对大家理性投资有所助益。
　　深莞两地楼市发展趋势和东莞楼市现状
　　记者：刘总，自从2004年开始，您是第三次和深圳观众见面了，是深圳观众的老朋友了。当前深莞两地楼市很热，您作为省房协副会长，同时也是三正地产总经理，长期从事房地产研究与开发，在业界享有较高的知名度，请您谈谈目前深莞两地楼市的发展趋势将会是怎么样的？
　　刘总：我想，当前莞深楼市的大幅度增长，主要是以下三个方面的原因造成的：
　　1、近两年，国家经济呈两位数增长，特别是2006年GDP增幅达10.7%，比2005年加快0.3个百分点，十年来连续第4年突破10%，GDP首次突破20万亿元人民币大关。根据国家分配与再分配的原则，有几万亿元进入消费和待消费中，人们手中的钱多了许多。
　　2、中国进、出口贸易顺差很大。国家用人民币去购买企业的外汇，势必增加人民币的发行量。2006年外贸出口为9690.8亿美元，增长27.2%，按现在汇率计算，相当于六万多亿人民币，所以，市场上增加了很多人民币。
　　3、由于外企进入中国，每年都带来大约500亿美元外资，增大了资金总量；同时，国外投资者看好中国的股市和楼市，通过合法或不合法的手段大量进入中国，所以市场上流动资金数额庞大，这些资金主要流向股票、债券、期货、黄金、房地产等。从理论上讲，房价上涨的趋势仍然是显著的。中国是一个耕地贫乏的国家，同时我们也看到国家最近对房地产市场的调控力度不断加大，这样都会影响楼市价格。
　　深莞房价到底是涨还是跌？这个问题具体两个方面来回答：一方面从国家经济大趋势上来说，保持经济平稳运行和楼市的稳健发展，这是国家的大政方针，也就是说，楼市价格大起大落，是国家不愿意见到的，也是我们前面所讲到的经济发展的因素所不支撑的。我看，在两三年内大幅度下跌和上涨的可能性较小，但波动是可能的。另一方面，近两年楼价上涨推动了发展商投资欲望的膨胀，市场投放量持续增加，从而投资回报率急剧下降，使投资欲望受到抑制。那么，我们可以说，一部分质差价高和炒作成分较高的物业，将会发生价格回跌的情况；反之，那些价格不高，楼盘品质又很好的物业，仍将保持上升的趋势。
　　记者：您刚才大体概括了深莞两地的房地产市场发展趋势。事实上，这几年东莞房地产市场突飞猛进，取得非常喜人的成绩，很多深圳人纷纷在东莞置业和投资，但其实还有很多深圳人对东莞房地产市场具体情况不是很了解，那么，东莞的物业投资风险大吗？
　　刘总：近几年的确有越来越多的深圳人看好东莞的房地产市场，把这里作为走出深圳置业投资的第一站。而东莞，凭借优质的生态环境，雄厚的经济实力和便利的交通优势，与深圳进行着越来越紧密的融合，也催生了深莞半小时生活圈、深莞同城生活等多种新的生活模式。
　　2006年东莞生产总值达到2624亿元，相当于欠发达省份的生产总量。外贸进出口总额842.2亿美元，其中出口总额473.8亿美元，增长69.2%。这么大的经济总量和增长势头，可以看出其消费力是很大的。
　　同时，东莞近几年大力推进都市化进程和环境改造，基本上是按照现代国际化都市格局在进行，城市形象发生了翻天覆地的变化。而东莞的楼盘无论从规划、设计、还是品质、物业管理、创新能力已经不亚于深圳，特别是一些高档别墅社区，甚至还超过了深圳。东莞楼盘价位前些年很低，这不是因为楼盘素质低，而是其土地价格低、开发成本低造成的。这两年东莞房价也在快速上升，但与深圳比较起来，价格仍然偏低，同质物业价格仅深圳的六分之一到八分之一，一栋别墅还不到深圳一套同面积公寓的一半价钱。所以，它的风险相对会小一些。
　　选择物业的原则和基本点
　　记者：刘总，你作为房地产行业的资深专家，能否对我们深圳人在东莞的投资置业给出一些指导性意见
　　刘总：我想选择物业应把握以下几个原则和基本点。
　　1、物业自住和投资打理的方便性。如果是自住，要看是否方便自己的生活和工作，如果用于投资，就会涉及到物业的维护和打理，那么与物业管理方及承租方的联系能否在自己的掌控之中是我们需要考虑的。另外再结合物业是否具有方便性。从当前来讲，半小时生活圈的物业对有车一族一定具有方便性；对于无车族，近期确实存在便利性问题，但随着深圳地铁的延伸，莞深两地轻轨交通的连接，以及城市公共交通的优化，莞深两地城市生活一体化的形成，这种不方便性也会随之消失。
　　2、物业设计的科学合理性。物业设计的科学合理性，从行家来看，可以用许多设计的经济技术指标去衡量，但对于一般的置业者来讲，无法对这些经济技术指标形成专业分析，可以着重关注以下几个方面：（1）规划、建筑密度、安全处理。这些可以凭直观去感受；（2）公共活动场所对老人、小孩、访客是否能够考虑周全；（3）室内空间布局是否科学合理；（4）外观视觉、建筑观感和建筑物本身与整个大环境是否协调，是否新颖、明快而平实，用材用料是否耐用而环保等等。
　　3、物业自用和投资的可转换性。如果买来投资，比如买写字楼，除了考虑它的投资回报外，仍然要考虑将来的用途和定位；如果是自用，也要考虑以下因素：朝向，平面功能分配布局、停车和与外界交流联系是否方便，你所从事的行业与周边环境联系是否合理；如果是用于投资就需要考虑你出租对象是哪一个群体，这个群体他们需要的面积，可能承受的租金水平等一系列问题。这些因素清楚了，你的投资就是理性投资。
　　4、物业的品质与价值优势是否明显。物业价值是否能增值，品质与价格作为最基本的因素。一个品质好价位低的物业，当然是风险最小的投资，那么这种性价比怎么去比较？比方说，我们用福田区的物业与凤岗、塘厦物业比较，福田范围现公寓价格最高已达到30000/元平方米，建筑密度大概20%左右，容积率2.0，像这样一个同质物业在东莞塘厦、凤岗的价位在4000元到5000元之间。别墅我们就拿南山区比较，其价位在80000元/平方米到100000元/平方米之间，而目前塘厦、凤岗的别墅才涨到10000元/平方米多一点，物业价位相差为六分之一到八分之一之间。
　　5、开发商的诚信和对示范楼盘的了解。首先要选择品牌开发商，那些长期从事房地产研究与开发的房地产公司，比较符合我上述的要求。至于开发商的诚信判断，首先是过去已开发物业的品质，用材用料是否达到他的承诺；二是给消费者的广告承诺是否过度夸张；三是还要看这个物业销售是否有欺诈性，同时最好选择那些自带物业管理、又管理得比较好的公司。
三正地产对深圳半小时生活圈投资置业的思考和实践
　　记者：据了解，三正地产作早在2004年已经进入深圳市场，是东莞最早进入深圳市场的房地产企业之一，是首家吸引深圳客户最多的东莞房地产企业，并取得巨大的成功，你们的秘诀在哪里？
 　　刘总：谢谢你对三正地产的关注，三正地产的确是东莞最早进入深圳市场的房地产企业之一，也是首家吸引深圳客户最多的东莞房地产企业。
说秘诀，其实也谈不上什么秘诀。我们清楚，在大都市生活的深圳人，对都市喧闹已产生了都市疲劳，向往宁静、安逸的山水田园生活，于是纷纷选择走出深圳。那么，想要走出都市，消除都市疲劳，就看你是否捷足先登，如果早，可能是半小时生活圈，如果晚了，或许是１小时或更多的时间，而三正地产开发项目的所在镇区（例如塘厦、凤岗）基本上是深莞半小时生活圈之内。所以，前几年就得到聪明的深圳人的眷顾，这是我们取得成功的重要原因之一。
　　我们认为，在激烈的市场竞争中，一个企业的经营理念往往能左右一个企业的成败。我们企业的经营行为是建立在与客户“共赢”基础上的，能为顾客提供物超所值的产品和服务。一般来说，三正地产的物业升值空间很大，因为，我们除了把楼盘的品质建到最好之外，更重要的是，我们卖楼都是从最低价位开始，每个楼盘都低开高走，比如2004年的塘厦三正半山豪苑别墅，刚推出时的均价在5000元左右，而现在二手交易已经达到15000元了，翻了三倍有多。如果非得说秘诀，就算是吧。
　　三正地产自进入深圳市场以来，得到深圳人的热烈追捧。直至今天我们已经为几千个深圳家庭提供了高品质的物业，深圳藉业主在我们开发楼盘中占有相当大的比例，这是我们再次进入深圳市场的信心所在。未来，我们在深圳周边地区，尤其是凤岗还将有大量的性价比极高的物业推出，这必将对深圳生活、工作、投资产生积极的影响。