“深圳北”接力城市扩容

中轴中央生活日趋成型

“深圳北”房价仅深圳的三分之一

　　如今的深圳北生态国际住区，这一绵延数十公里的原生态居住生活带，已然成为深圳福田CBD北中轴线上的靓丽风景线。

　　或许十年前，你对它还很陌生；或许五年前，你还在踌躇。

　　莞深城际轻轨正在加紧建设，梅观高速即将全程免费，深圳北直接纳入升级为一线大都会拓展区；深圳外环高速公路的东莞段与莞深高速、从莞高速形成全互通立交，届时四通八达的高速网络将凤岗、观塘、樟木头、黄江与深圳无缝对接……重大利好接踵而至。

　　同时，沿着深圳CBD中轴线向北，铺排着三正卧龙山一号等生态都市型大盘，更新深圳人居理念的同时，更是以超过深圳本地推盘量的姿态席卷深圳。正是他们的大规模开发提速了深圳北生态城市化建设，置业者对未来生活的各种想象得到满足。

CBD中轴崛起

凹形版图上的价值洼地

　　在深圳飞速发展的30余年，一种源于城市产业的力量，一种来自城市升级的冲动，带动着整个区域的人口、资源、生活方式迎来全方位的革新。东西狭长、南北短促的城市版图，无疑促使深圳在突破原有的“二元”状态时，选择了向北的方向。

　　参考近年来，北京、上海等国际大都会的发展轨迹，无不呈现向次中心化区域蔓延的趋势。以北京为例，从最开始的一环、二环，发展到如今的七环，大七环，四通八达的交通线路环环相套，人们的居住踪迹也跟随着城市的规划一环环往外扩展。在深圳、香港本地土地资源逐渐开发殆尽，以及城际交通越来越便捷的利好引导中，深港国际大都会无疑将沿袭北京、上海为中心的国际大都会的房地产发展。同时，深圳东西地域狭长、南北扁短，因此，受环线覆盖、位于版图纵向上的楼盘，距离中心区的距离更近，价值则愈加彰显。

　　深圳向北，以福田为中心的半小时生活半径圈内，涵盖了凤岗、塘厦、樟木头、黄江等生态资源丰富的区域，逼近中心区的区位价值和二三线城市的低洼价格相得益彰，成就凹形城市版图上的“深圳北”优势。

　　更前瞻的来看，2012年，深圳GDP接近1.3万亿元，香港GDP达1.65万亿元，在城市人口规模上，两地合共超过2000万人，这样的经济总量和人口规模，将直接辐射深圳周边的旅游、度假、居住、休闲等拥有资源和优质配套的超级大盘。

　　城市竞争力协会会长桂强芳认为，城市发展到一定阶段必然引起核心区域的资源向外扩张。判断一个城市是否是大城市，与其城市面积大小的关系不大，与之相关的应是城市的经济实力带来的对人口、财富的聚集程度。人口密度达到5201人每平方公里，居全国之首，深圳若想在产业经济上迈上一个台阶，解决后续产业土地承接问题成当务之急。

　　这厢是深港国际大都会城市升级中面临的资源匮乏、承载量有限的困境，这厢是城镇化过程中带来的区域价值的暴涨，塘厦、樟木头通过经济重镇的打造和承接经济转移的规划出台，向深圳伸出了橄榄枝。东莞在承接深港企业转型需求的同时，同步响应莞深同城规划的利好，主动承接深港大都会居住功能的外拓。

中央生活区价值荟萃

深港大都市居住功能向北延伸

　　深圳从横向内生的发展态势，往纵向向北辐射的态势迈进，走向生态资源丰富的北部。资源丰富的“深圳北”给了我们更多城市之外留白的意外惊喜。

　　据东莞业内人士介绍，近年来区域规划逐步利好，深圳北城市基础设施建设及生活配套得到逐步完善，正展现一个宜居城市的魅力。

最新的消息是，莞深城际轻轨的正在加紧建设，梅观高速即将全程免费，深圳北直接纳入升级为一线大都会拓展区；深圳外环高速公路的东莞段与莞深高速、从莞高速形成全互通立交，届时四通八达的高速网络将观塘、凤岗与深圳无缝对接；东莞市政府规划将观塘板块打造成“深港后花园”，以加快转变经济发展方式为主线，以产业结构调整和城市升级为重点，深入推进经济社会双转型，全面创新社会管理，建设成为生态宜居城镇的和谐幸福之城……深港后花园的建设正提速发展。

“深圳北”房价仅深圳的三分之一

　　最新数据显示，深圳市全市上个月的新房成交均价已经高达24128元/平方米，创下40个月以来月度均价新高。在人们惊呼房价“步步高”的时候，上半年深圳新房均价也已坐稳2万大关，到达了21375元/平方米。

　　对于一个普通家庭来说，想要买一个90平方米左右三房，在深圳所需要支付的价格接近200万元。

　　而更加残酷的是，按照全市平均水平计算出来的200万元的总价将无缘于深圳中心区，估计只能买到宝安和龙岗这些原关外区域，因为福田、南山、罗湖三区上半年均价已经分别高达40875元/平方米、39815元/平方米、34066元/平方米。

　　与此同时，“深圳北”区域却由于地缘、价格差异大放异彩。深圳北的高端物业市场，如三正地产卧龙山一号项目在内的高端物业均价也在1.5万元/平方米左右，反观深圳豪宅市场动辄上千万的价格。在生态资源富饶的深圳北，资源型豪宅也凭借与深圳市场的价格落差，承接着深圳高端需求的释放。

　　从东莞市房管局信息网、中原地产等机构统计数据显示，东莞全市，包括塘厦、凤岗、樟木头在内的“深圳北”区域上半年住宅成交依旧最火，其次才是位于东莞行政中心泛城区和松山湖区域。

　　而最吸引深圳购房者眼球的，无疑是相当于深圳三分之一的价格，数据显示东莞上半年全市成交均价为8699元/平方米，而“深圳北”片区的塘厦、凤岗、樟木头等区域的均价也基本与全市均价相差无几。

　　当前房价虽低，但是从增长速度来看东莞却一点儿也不输深圳，东莞近10年来房价稳步上升，2013上半年成交均价的8699元/平方米差不多是2004年全市均价2380元/平方米的3.67倍左右，而深圳近10年房价增长速度也不过如此，2013上半年的21375元/平方米大约为2004年5980元/平方米的3.57倍，而东莞的增长速度还快了一点点。

房价将随着区域合作稳步上涨

　　在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，由于行政上的边界，这些区域有着价格上的“悬崖效应”，也导致了毗邻深圳区域的东莞镇区价格要比深圳片区低得多，就像深圳和香港的情况，香港也扮演着“高地”的角色，但是由于行政上的划分，即使是毗邻区域，香港房价就是要比深圳高出一大截。

　　如同深圳接受香港的辐射一样，东莞这些镇区也在接受深圳高价的外溢，不过宋丁认为这些位于边界地带的一些镇区拥有着较大的发展前景，“由于行政上的边界，此前一直受忽略，但如果一旦遇到大的机遇，价格就会有急速上涨的机会。”他举例说比如是区域合作、交通、城镇化本身的发展，“之前就有投资从深圳往东莞，使得这个价格‘悬崖’在减小。”深圳本身土地资源已经非常少了，往外扩张的同时，宋丁指出未来深圳周边的地价、房价都会随着关联效应而抬升。

　　而短期来看，东莞房价稳步上涨的趋势也将延续，来自东莞中原地产、瑞峰置业的分析报告在对下半年房价的预测上都指出了这一点。瑞峰置业分析人士指出，自去年底东莞住宅均价在8500元/平方米左右运行，到今年上半年住宅签约为8699元/平方米，已出现小幅上涨。

　　“目前东莞楼市已经热销超过1年，库存仍在不断走低，市场需求却仍然旺盛，供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行，受‘低库存’的支撑，东莞楼市去货率得到了提高，也支撑了房价‘稳中有涨’的态势。”

　　而中原地产分析人士则指出，下半年临深片区楼市供应量最大，但是由于需求仍然旺盛，即使当地购房需求逐渐饱和，而深圳客比例预计会有进一步上升，成交仍有较大上升空间。

置业“深圳北”自住、投资两相宜

　　目前在深圳南山工作的林玲则很高兴自己选择购买了东莞的一套房，她花了大约45万元购买了一套81平方米南向大两房，算是送给自己30岁的生日礼物，因为买了东莞的房子后，她还有余钱又买了一辆车。

　　虽然收楼后她打算还是先出租，以后可以让爸妈过来住就近照顾，而目前市场上的租金水平足以满足她每个月1800元的月供了。

　　“在东莞买房毫无压力”，林玲这么说的时候，是比较去年同样也买了房的室友小凡，小凡去年买了龙华新区的xx公馆1866，近90平方米的三房总价却达到了175万元，首付已经需要找家人帮忙，总共交了约60万元，如今每个月又要付8000多的房贷(贷款年限20年)，还要支付房租，“昨天还聊起来，小凡说近期要准备收房，估计又要准备一笔钱，还不知道找谁借去。”

　　在林玲看来，小凡现在在巨大的资金压力下，已经断绝了几乎一切的娱乐活动，“不跟我们出去吃饭了，也不去看电影，且不说这样压力太大，甚至是已经影响到生活质量了。”

　　而且实际上未来住到龙华也很恐怖，因为小凡所有的资金投向了这套房，未来基本上靠地铁出行，小凡自我调侃说，“看看现在龙华线每天上下班时间有多挤，估计以后天天被挤成‘烈士’”。

　　不论是深圳高房价压力，还是看好在东莞房产投资，都有更多的深圳人置业向北。一位投资者蔡先生则告诉南都记者，深圳投资门槛高、风险大，倒不如在东莞热点区域投资，“投入少，而且租金回报也不错，重点是，这里不限购。”而让蔡先生所心动的，则是东莞近年来几乎可以称得上是稳健增长的房价。

（自《深圳特区报》　有删减）